[關(guān)鍵詞] 預(yù)告登記 法律性質(zhì) 登記的效力 立法完善

 

預(yù)告登記制度的建立具有極為重要的意義。預(yù)告登記作為一種保障買(mǎi)受人權(quán)利的制度設(shè)計(jì)，起到了促進(jìn)交易順利完成、保障交易安全的重要作用，然而，當(dāng)前我國(guó)《物權(quán)法》中對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定還并不完善，在實(shí)踐中會(huì)遇到各種問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷完善我國(guó)預(yù)告登記制度，才能使預(yù)告登記制度在我國(guó)發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用。

 

一、預(yù)告登記制度的歷史考察及其概念界定

 

從預(yù)告登記制度的發(fā)源來(lái)看，其最早起源于早期普魯士時(shí)期所規(guī)定的異議登記制度。在早期的普魯士邦法制定和實(shí)行的過(guò)程中，所確立的諸多物權(quán)法的基本原則和制度對(duì)德國(guó)民法典乃至物權(quán)法的最終形成起到了重要作用。而異議登記制度即是其中一種，目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)。可以說(shuō)當(dāng)時(shí)的異議登記已經(jīng)初步形成了現(xiàn)在預(yù)告登記的雛形，但其具體內(nèi)涵還不清晰，直到后期的普魯士法將異議登記稱(chēng)之為預(yù)告登記，并同時(shí)規(guī)定了兩種類(lèi)型的預(yù)告登記。其一是具有異議登記性質(zhì)的預(yù)告登記，即當(dāng)在登記簿上登記的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符時(shí)，為了保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益，允許申請(qǐng)預(yù)告登記，使得可能受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的第三人，無(wú)法主張登記公信力對(duì)善意受讓人的保護(hù)，避免真正權(quán)利人喪失自己的權(quán)利。此種預(yù)告登記就是現(xiàn)在異議登記的淵源。另一種預(yù)告登記則具有現(xiàn)在預(yù)告登記的性質(zhì)，即為保全旨在實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后，未經(jīng)登記權(quán)利人允許，處分該物則受到限制，此種預(yù)告登記即現(xiàn)在所說(shuō)的預(yù)告登記的發(fā)端。由于德國(guó)整個(gè)物權(quán)法體系的逐步建立，確立了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要進(jìn)行登記，為了和整個(gè)法律體系相銜接，德國(guó)不斷地對(duì)自身的法律體系進(jìn)行了調(diào)整，這兩種預(yù)告登記制度為后來(lái)的德國(guó)民法典所繼承，并逐步發(fā)展為現(xiàn)在的預(yù)告登記制度和異議登記制度，預(yù)告登記成為一種必須在土地登記簿中登記的擔(dān)保手段。此后預(yù)告登記制度逐漸得以完善。

 

由于《德國(guó)民法典》對(duì)大陸法系的深遠(yuǎn)影響，自從預(yù)告登記制度形成以來(lái)，鑒于其在保障債權(quán)人權(quán)利順利實(shí)現(xiàn)、保障交易安全方面發(fā)揮的重要作用，逐漸為諸多國(guó)家和地區(qū)所采納和引進(jìn)，如瑞士、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)都在各自的法律體系中規(guī)定了預(yù)告登記制度。雖然各個(gè)國(guó)家所規(guī)定的預(yù)告登記的具體概念和適用范圍不盡相同，但其基本原理是一致的，都是通過(guò)對(duì)暫時(shí)不具有本登記條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行預(yù)告登記，而對(duì)此種以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)，限制其后對(duì)此物權(quán)的處分行為。

 

我國(guó)在《物權(quán)法》頒布實(shí)施以前，并沒(méi)有完整意義上的預(yù)告登記制度，只是存在一些地方通過(guò)地方性法規(guī)的形式對(duì)房屋登記有一些涉及。根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定，筆者認(rèn)為，所謂預(yù)告登記，就是指為了保全以物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠順利實(shí)現(xiàn)，而對(duì)此種以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而為的一種登記，并對(duì)登記后處分該物權(quán)的行為做一定的限制。預(yù)告登記具有以下幾個(gè)特性：

 

1.預(yù)告登記具有擔(dān)保性。預(yù)告登記制度的設(shè)立目的是為了保全暫時(shí)不具備登記條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移，賦予此種以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)預(yù)先登記的權(quán)利。當(dāng)這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后，即對(duì)物權(quán)的處分行為進(jìn)行一定的限制，以防止在物權(quán)轉(zhuǎn)移可以進(jìn)行終局登記之前，債務(wù)人再處分該物的行為危及債權(quán)人的債權(quán)，保證債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠順利得以實(shí)現(xiàn)。

 

2.預(yù)告登記具有未來(lái)預(yù)期性。預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中，尤其是商品房預(yù)售時(shí)，合同的成立與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)最終轉(zhuǎn)移登記有時(shí)會(huì)存在一個(gè)時(shí)間差，不能同步進(jìn)行。此時(shí)為了防止第三人的搶先行為使債權(quán)人喪失期望的物權(quán)變動(dòng)結(jié)果，而賦予其預(yù)告登記的權(quán)利。當(dāng)預(yù)告登記的雙方當(dāng)事人簽訂物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同之時(shí)，并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，債權(quán)人所取得的仍然是以轉(zhuǎn)移物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，他還沒(méi)有擁有該物的物權(quán)，只不過(guò)經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使物的所有人在這個(gè)時(shí)間差中不得隨意對(duì)此物進(jìn)行處分。預(yù)告登記制度通過(guò)賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)抗效力，能夠最終實(shí)現(xiàn)債權(quán)人期待的未來(lái)物權(quán)變動(dòng)結(jié)果。在預(yù)告登記所保全的對(duì)象上，是將來(lái)期待進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，具有未來(lái)可預(yù)期性。

 

3.預(yù)告登記具有從屬性。預(yù)告登記的設(shè)立依存于其所擔(dān)保的債權(quán)而存在， 如果預(yù)告登記所保全的雙方當(dāng)事人間的債權(quán)消滅或無(wú)效，那么預(yù)告登記也勢(shì)必失去了其存在的基礎(chǔ)。

 

二、預(yù)告登記制度的性質(zhì)探討

 

由于預(yù)告登記制度既具有物權(quán)的性質(zhì)同時(shí)又兼有債權(quán)的屬性，其同時(shí)涉及到債權(quán)法和物權(quán)法兩大領(lǐng)域，如何界定預(yù)告登記的性質(zhì)，成了學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的一個(gè)焦點(diǎn)，對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的界定概括起來(lái)主要有以下幾種觀點(diǎn)：

 

1．物權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)了一種新的物權(quán)，當(dāng)雙方當(dāng)事人設(shè)定了預(yù)告登記之后，這種獨(dú)立的限制物權(quán)便與此同時(shí)產(chǎn)生，該學(xué)說(shuō)忽略了物權(quán)法定的原則和預(yù)告登記制度所具有的債權(quán)性質(zhì)，較少被人們所認(rèn)可。與該學(xué)說(shuō)相似的還有"準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)"。"預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)"。由于物權(quán)說(shuō)將焦點(diǎn)聚集在了預(yù)告登記制度物權(quán)方面的性質(zhì)，而忽略了它的債權(quán)性質(zhì)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記的對(duì)抗效力，較少為學(xué)者所采納。

 

2．物權(quán)性的擔(dān)保方式說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，預(yù)告登記本身并不是一種物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)，而是一種對(duì)與特定物權(quán)變動(dòng)有關(guān)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)性擔(dān)保方式，該學(xué)說(shuō)否認(rèn)預(yù)告登記具有任何實(shí)體性質(zhì)的效力，認(rèn)為只是法律賦予的一種對(duì)抗效力的擔(dān)保方式，并未突出預(yù)告登記制度的債權(quán)特性。

 

3．債權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，盡管預(yù)告登記制度因?yàn)榉稍O(shè)計(jì)，使其具有了一定的物權(quán)排他效力，但從其本質(zhì)來(lái)看其仍然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能否認(rèn)預(yù)告登記屬于債權(quán)的本質(zhì)屬性。物權(quán)的根本效力在于對(duì)物的直接支配，而預(yù)告登記作為一種對(duì)未來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的期待，并不能直接支配該物，權(quán)利人享有的仍然是請(qǐng)求權(quán)。只不過(guò)因?yàn)榉芍贫鹊目紤]，賦予其一定的物權(quán)對(duì)抗效力。

 

4．債權(quán)物權(quán)化說(shuō)。所謂債權(quán)物權(quán)化，就是指預(yù)告登記本質(zhì)上仍然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但是為了維護(hù)交易安全的需要，在法律上賦予其一定的物權(quán)性保護(hù)，使其具有些許物權(quán)的性質(zhì)。該學(xué)說(shuō)較好的表明了預(yù)告登記的綜合性質(zhì)，但是債權(quán)物權(quán)化的定義，對(duì)于預(yù)告登記的本質(zhì)屬性仍沒(méi)有清晰的界定，在一定意義上使問(wèn)題復(fù)雜化，使人看不清其最本質(zhì)的屬性。

 

筆者認(rèn)為預(yù)告登記本質(zhì)性質(zhì)是一種特殊的債權(quán)，預(yù)告登記制度是對(duì)旨在實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所為的預(yù)先登記，其登記對(duì)象仍然是債權(quán)。預(yù)告登記制度跨越物權(quán)、債權(quán)兩大法律體系，雖然具有了一些對(duì)抗他人和限制處分的特質(zhì)，但其本質(zhì)上仍然是債權(quán)，只不過(guò)是一種特殊的債權(quán)。從以下幾方面可以界定其債權(quán)的性質(zhì)：（1）預(yù)告登記的客體仍為請(qǐng)求權(quán)而非支配權(quán)，預(yù)告登記后，權(quán)利人還不能直接支配預(yù)告登記的物權(quán)，享有的仍是請(qǐng)求義務(wù)人配合辦理本登記的權(quán)利。（2）預(yù)告登記后，權(quán)利人仍然取得的是一種物權(quán)變動(dòng)的期待權(quán)，還并不能現(xiàn)實(shí)的支配、處分預(yù)告登記的物。只不過(guò)是法律賦予其對(duì)抗效力，使義務(wù)人妨害債權(quán)人利益的在處分行為無(wú)效，具有特殊性，所以是一種特殊債權(quán)。

 

三、預(yù)告登記的效力

 

從預(yù)告登記制度的設(shè)立目的來(lái)看，其要發(fā)揮保障交易安全的作用，就要具有一定的法律效力。預(yù)告登記的效力一般包括：保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)的效力。

 

1、保全權(quán)利的效力

 

從預(yù)告登記制度設(shè)立最初和其最根本的目的來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記就是為了保全權(quán)利的順利實(shí)現(xiàn)。保全權(quán)利的效力，即預(yù)告登記后，使以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)通過(guò)登記的方式公示，限制債務(wù)人對(duì)物的再處分行為，使得債權(quán)得以保全。權(quán)利保全的目的在于保障以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅等債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠發(fā)生預(yù)告登記權(quán)利人所期待的法律效力。

 

   2、保全順位的效力

 

預(yù)告登記的順位保全效力，就是指預(yù)告登記中所保全的旨在實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)最終得以實(shí)現(xiàn)，當(dāng)進(jìn)行本登記時(shí)，本登記的效力溯及到預(yù)告登記之時(shí)。如果被預(yù)告登記的權(quán)利嗣后推進(jìn)為本登記時(shí)，其順位溯及到預(yù)告登記時(shí)，即以預(yù)告登記時(shí)的時(shí)間為本登記的時(shí)間。預(yù)告登記之時(shí)雖然債權(quán)人并沒(méi)有真正的取得物權(quán)，而是通過(guò)嗣后的本登記才完成了物權(quán)變動(dòng)，但是通過(guò)賦予預(yù)告登記權(quán)利人順位優(yōu)先權(quán)，使其后本登記時(shí)才發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)效力溯及到預(yù)告登記時(shí)，能夠更好地保全預(yù)告登記權(quán)利人的利益。

 

3、破產(chǎn)保護(hù)的效力

 

預(yù)告登記之后，終局登記之前，由于預(yù)告登記權(quán)利人還沒(méi)有真正的取得登記的物權(quán)，如果此時(shí)債務(wù)人因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善或其他的原因而陷于破產(chǎn)境地，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的以物的轉(zhuǎn)移為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)則具有破產(chǎn)保護(hù)的效力。

 

預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，使權(quán)利人能夠依據(jù)預(yù)告登記對(duì)抗其他破產(chǎn)債權(quán)人。可見(jiàn)在預(yù)告登記后、終局登記前，如果預(yù)告登記的義務(wù)人陷入破產(chǎn)境地，則破產(chǎn)人經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的物權(quán)的轉(zhuǎn)移，并不受破產(chǎn)的影響，賦予了預(yù)告登記類(lèi)似物權(quán)方面的效力，即雖然經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)還不是完整意義上的物權(quán)，但是賦予其物權(quán)的效力，可以對(duì)抗一般債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)。

 

四、我國(guó)預(yù)告登記制度在實(shí)踐中的價(jià)值及其不足

 

1、我國(guó)預(yù)告登記制度立法現(xiàn)狀

 

我國(guó)真正全國(guó)范圍內(nèi)的預(yù)告登記制度規(guī)定開(kāi)始于《物權(quán)法》的出臺(tái)，物權(quán)法第一次以基本法律的形式確定了預(yù)告登記制度。物權(quán)法的頒布實(shí)施，在我國(guó)具有劃時(shí)代的重要意義，它不僅是我國(guó)公民權(quán)利意識(shí)凸顯的一個(gè)重要表現(xiàn)，而且以基本法的形式對(duì)我國(guó)諸多的權(quán)利保全制度進(jìn)行了規(guī)定，為以后其他法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)化規(guī)定做出了指導(dǎo)。預(yù)告登記制度作為物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，開(kāi)始在我國(guó)得以確認(rèn)實(shí)施。

 

以物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定為基礎(chǔ)，我國(guó)又相繼出臺(tái)了一系列的行政法規(guī)和地方性規(guī)定，諸如國(guó)土資源部公布實(shí)施的《土地登記辦法》，建設(shè)部公布實(shí)施的《房屋登記辦法》都增加了對(duì)預(yù)告登記制度的相關(guān)立法。加之我國(guó)一些地方出臺(tái)的地方性法規(guī)、規(guī)定等也相繼對(duì)物權(quán)法中的預(yù)告登記制度進(jìn)行了細(xì)化，使我國(guó)的預(yù)告登記制度基本成型。

 

從我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定來(lái)看，第二十條主要對(duì)預(yù)告登記制度的以下幾個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定：

 

首先，規(guī)定了預(yù)告登記制度的發(fā)生前提，我國(guó)預(yù)告登記的發(fā)生只規(guī)定了當(dāng)事人約定，雙方當(dāng)事人意思一致時(shí)才能進(jìn)行登記，采取自愿登記的原則。至于如果一方當(dāng)事人不同意進(jìn)行預(yù)告登記該如何處理，可不可以依據(jù)法院的假處分指令來(lái)進(jìn)行預(yù)告登記都未做規(guī)定。

 

其次，關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的適用范圍規(guī)定為買(mǎi)賣(mài)房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)。相較于以前的地方性規(guī)定有所擴(kuò)大，擴(kuò)展到除房屋轉(zhuǎn)移外的其他不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)。

 

再次，關(guān)于預(yù)告登記的效力，《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的保全權(quán)利的效力進(jìn)行了規(guī)定，使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。但是，物權(quán)法沒(méi)有涉及預(yù)告登記的保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)的效力。而且在預(yù)告登記后的中間處分行為效力上，我國(guó)物權(quán)法采取了絕對(duì)禁止處分的立法模式。

 

最后，有關(guān)預(yù)告登記的失效和涂銷(xiāo)條件，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。但對(duì)于具體的涂銷(xiāo)適用情況和相關(guān)程序則沒(méi)有涉及。

 

我國(guó)物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定仍較為原則概括，其內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。此外，由于我國(guó)預(yù)告登記實(shí)施時(shí)間過(guò)短，還沒(méi)有為公眾所理解，在實(shí)踐中還沒(méi)有能夠廣泛應(yīng)用。

 

2、預(yù)告登記制度立法目的

 

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，市場(chǎng)交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，交易中也會(huì)時(shí)常出現(xiàn)紛爭(zhēng)，而市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些商人誠(chéng)信缺失、逐利忘本，使交易中相對(duì)方的利益受到損失。尤其是隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的繁榮，期房交易的出現(xiàn)，一些不法開(kāi)發(fā)商背棄誠(chéng)信原則，追逐商業(yè)利益，一房二賣(mài)，使買(mǎi)受人的利益遭受重大損失。房屋作為人們生存權(quán)保障的最基本的物質(zhì)資源，多為一般百姓用一生積蓄所換。如何從法律制度上保障房屋買(mǎi)受人的權(quán)益，成為預(yù)告登記制度出臺(tái)的大背景。在我國(guó)物權(quán)法頒布實(shí)施以前，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者房屋出賣(mài)人的一房二賣(mài)行為并不能從根本上予以杜絕，不能保全房屋買(mǎi)受人的房屋所有權(quán)，而只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

 

雖然在此之前，我國(guó)針對(duì)一房二賣(mài)有諸多法律規(guī)定，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條的規(guī)定， 使惡意串通的商品房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。但實(shí)際上，出賣(mài)人與第三人惡意串通在舉證上極難證明，而且只限于出賣(mài)人與第三人惡意串通，如果第三人不知情，那么第一買(mǎi)受人的權(quán)利仍得不到保障。長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)房屋買(mǎi)受人相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)處于弱勢(shì)地位，在期房買(mǎi)賣(mài)中尤其明顯，而我國(guó)由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的整體看漲趨勢(shì)，更促使開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)一房二賣(mài)行為。

 

此外，在市場(chǎng)交易過(guò)程中，針對(duì)一些商人出現(xiàn)的誠(chéng)信危機(jī)，樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)尤為重要。由于在市場(chǎng)交易中，可能存在買(mǎi)賣(mài)合同和物權(quán)的轉(zhuǎn)移不能同時(shí)進(jìn)行，從而出現(xiàn)了時(shí)間差，確保物權(quán)的變動(dòng)能夠如期實(shí)現(xiàn)，對(duì)交易秩序的維護(hù)尤為重要。物權(quán)法中預(yù)告登記制度的出臺(tái)實(shí)施，"填補(bǔ)了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因?yàn)榈怯浂霈F(xiàn)的時(shí)間空隙，為債權(quán)人鋪設(shè)了一座可以使債權(quán)無(wú)縫對(duì)接物權(quán)的橋梁。"從而確保債權(quán)人的債權(quán)能如期實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)市場(chǎng)誠(chéng)信的建立。

 

3、預(yù)告登記制度在實(shí)踐中的價(jià)值與不足

 

預(yù)告登記制度的出臺(tái)，不僅使我國(guó)商品房交易市場(chǎng)中一房二賣(mài)現(xiàn)象得以規(guī)制，而且對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)協(xié)議，也可以進(jìn)行預(yù)告登記。從而能夠促進(jìn)債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的雙方當(dāng)事人信守承諾，實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記中的物權(quán)變動(dòng)，保全了債權(quán)人的權(quán)利，維護(hù)了交易安全，促進(jìn)了市場(chǎng)誠(chéng)信的建設(shè)。預(yù)告登記制度從法律的層面保全預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使債權(quán)人不至于因?yàn)轭A(yù)告登記義務(wù)人的再處分行為，而喪失對(duì)經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房屋的物權(quán)，賦予了預(yù)告登記權(quán)利人除追究違約方違約責(zé)任外的另一種權(quán)利救濟(jì)方式，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)尤其是期房買(mǎi)賣(mài)尤其有重要意義。

 

關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，從我國(guó)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記的適用范圍為買(mǎi)賣(mài)房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，我國(guó)預(yù)告登記制度不僅適用于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而且適用于其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。至于究竟何為"其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議"，物權(quán)法規(guī)定并不清晰，往往容易產(chǎn)生分歧。在實(shí)踐中，有人將我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍解讀為不動(dòng)產(chǎn)"所有權(quán)轉(zhuǎn)移"此種變動(dòng)方式，并不包含不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定其他權(quán)利的情況。甚至?xí)腥苏J(rèn)為，我國(guó)預(yù)告登記制度只適用于房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)"買(mǎi)賣(mài)"這一種轉(zhuǎn)讓方式。針對(duì)我國(guó)物權(quán)法中對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定，并結(jié)合其他相關(guān)法律，本文認(rèn)為"其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議"是指在不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議涉及取得、轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)情況。在這些情況下，為了保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，均適用我國(guó)物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記制度。

 

對(duì)于我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記的適用范圍，我們也可以從我國(guó)頒行的《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》中得以印證。我國(guó)《房屋登記辦法》在四節(jié)專(zhuān)門(mén)對(duì)房屋預(yù)告登記進(jìn)行了規(guī)定，其中第67條規(guī)定："有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房；（二）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。"從中可以看出我國(guó)除對(duì)商品房預(yù)購(gòu)可以進(jìn)行預(yù)告登記外，對(duì)于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、抵押等情形均可以進(jìn)行預(yù)告登記。我國(guó)《土地登記辦法》第62條也規(guī)定了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓也可以辦理預(yù)告登記。可見(jiàn)在我國(guó)，預(yù)告登記也適用于土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。

 

通過(guò)對(duì)我國(guó)物權(quán)法第二十條關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的界定，以及我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)的佐證，我們可以認(rèn)定我國(guó)預(yù)告登記的適用范圍包括：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或消滅的請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容變更的請(qǐng)求權(quán)。對(duì)權(quán)利附條件或附期限的情況下是否適用預(yù)告登記沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定，我國(guó)預(yù)告登記制度并沒(méi)有清晰的規(guī)定都可以適用，其規(guī)定仍然比較模糊，難免在實(shí)踐中產(chǎn)生分歧。

 

我國(guó)物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記的適用范圍規(guī)定為：買(mǎi)賣(mài)房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，不夠清晰、明確。而且，對(duì)于附條件和附期限的請(qǐng)求權(quán)是否適用沒(méi)有規(guī)定，使我國(guó)預(yù)告登記制度在實(shí)踐中容易產(chǎn)生分歧。

 

4、我國(guó)預(yù)告登記的效力如何界定

 

我國(guó)《物權(quán)法》第二十條對(duì)預(yù)告登記的效力進(jìn)行了明確的規(guī)定，使經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后，不經(jīng)權(quán)利人同意的再處分行為無(wú)效。但是對(duì)于預(yù)告登記的其他方面的效力，如保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)的效力等都沒(méi)有明確進(jìn)行規(guī)定。

 

就物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記的保全權(quán)利效力的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)規(guī)定預(yù)告登記后，不經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意而處分該不物的，都不發(fā)生物權(quán)效力。可見(jiàn)，在預(yù)告登記后中間處分行為的效力方面，我國(guó)采取了絕對(duì)禁止主義的立法模式，即預(yù)告登記后就禁止債務(wù)人在對(duì)該物進(jìn)行任何處分，不管該處分行為是否妨害預(yù)告登記權(quán)利人的利益，絕對(duì)禁止處分主義，過(guò)于偏重對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)，忽略了義務(wù)人權(quán)利的保護(hù)，而實(shí)現(xiàn)對(duì)各方當(dāng)事人的平等對(duì)待和保護(hù)，是實(shí)現(xiàn)法律公平正義價(jià)值的重要體現(xiàn)。此外，絕對(duì)禁止處分主義，還使預(yù)告登記義務(wù)人可能喪失交易機(jī)會(huì)，降低了交易效率。

 

筆者認(rèn)為，預(yù)告登記后，在不妨害債權(quán)人的利益的前提下對(duì)物進(jìn)行的再處分行為應(yīng)該有效。而再處分的相對(duì)無(wú)效主義也兼顧到債權(quán)人和債務(wù)人雙方的利益平衡，符合目的和手段的相適當(dāng)原則。

 

5、關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生條件

 

我國(guó)物權(quán)法第二十條對(duì)預(yù)告登記發(fā)生條件限定為雙方當(dāng)事人約定，對(duì)預(yù)告登記的發(fā)生采用當(dāng)事人自愿進(jìn)行預(yù)告登記原則，需要當(dāng)事人雙方達(dá)成預(yù)告登記的協(xié)議。但是該條規(guī)定明顯忽略了我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，在我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，房屋買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商相比明顯處于弱勢(shì)地位，在辦理預(yù)告登記的過(guò)程中，如果作為登記義務(wù)人的開(kāi)發(fā)商拒絕與房屋買(mǎi)受人辦理預(yù)告登記，或者不按約定協(xié)助買(mǎi)受人辦理預(yù)告登記，那么預(yù)告登記將因?yàn)殡p方不能達(dá)成協(xié)議而無(wú)法完成，買(mǎi)受人的利益將得不到保護(hù)。

 

預(yù)告登記制度的設(shè)計(jì)目的是為了保全債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠順利實(shí)現(xiàn)，如果因?yàn)橐环降漠?dāng)事人不同意而不能進(jìn)行預(yù)告登記，顯然不符合預(yù)告登記設(shè)計(jì)的初衷，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拒不協(xié)助辦理預(yù)告登記，此時(shí)為了使債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)得以保全，應(yīng)該在一定條件下允許一方當(dāng)事人依法院的指令單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)告登記。此外，我國(guó)《房屋登記辦法》第69條規(guī)定了商品房預(yù)購(gòu)人在預(yù)售人不按約定申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，允許一方當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)告登記，造成了和我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的沖突。使在實(shí)踐中遇到此問(wèn)題時(shí)法律適用上出現(xiàn)分歧。

 

五、完善我國(guó)預(yù)告登記制度的建議

 

1、明確規(guī)定并增加預(yù)告登記的適用范圍

 

本文認(rèn)為可以對(duì)我國(guó)預(yù)告登記的適用范圍進(jìn)行清晰、明確的規(guī)定，并增加對(duì)請(qǐng)求權(quán)附條件和附期限的適用情形。可以借鑒國(guó)外的立法經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際將適用范圍規(guī)定為如下幾方面：（1）保全物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的請(qǐng)求權(quán)。（2）保全物權(quán)內(nèi)容或順位變更的請(qǐng)求權(quán)。（3）保全附條件、附期限的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位變更請(qǐng)求權(quán)，即如果在同一不動(dòng)產(chǎn)上先順位的請(qǐng)求權(quán)人和后順位的請(qǐng)求權(quán)人互換請(qǐng)求權(quán)順位，可以進(jìn)行預(yù)告登記。

 

此外，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定，對(duì)于一些特殊動(dòng)產(chǎn)，如飛機(jī)、船舶、汽車(chē)等采取登記對(duì)抗主義，即這些特殊動(dòng)產(chǎn)由于交易價(jià)值巨大，為確保交易安全，對(duì)此類(lèi)動(dòng)產(chǎn)采取登記后對(duì)抗第三人的規(guī)定。由于實(shí)踐中這些特殊動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值甚至?xí)h(yuǎn)遠(yuǎn)大于不動(dòng)產(chǎn)，因此對(duì)于這些特殊動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，我們也應(yīng)當(dāng)將其納入預(yù)告登記的保護(hù)范圍之內(nèi)。當(dāng)其不具備登記條件時(shí)，通過(guò)預(yù)告登記來(lái)保全這些特殊動(dòng)產(chǎn)的對(duì)抗第三人的效力。

 

2、修正并擴(kuò)大預(yù)告登記的效力

 

我國(guó)物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記保全權(quán)利的效力，但是在立法模式上采取了絕對(duì)禁止處分的立法模式，這種未經(jīng)登記權(quán)利人同意，處分行為就一概無(wú)效的缺點(diǎn)，不利于物盡其用的原則。并且采用此種立法模式，可能會(huì)較低交易的效率，使預(yù)告登記義務(wù)人喪失可能的機(jī)會(huì)。因此筆者認(rèn)為，我國(guó)預(yù)告登記制度應(yīng)該采取中間處分行為的相對(duì)無(wú)效主義，平衡對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人的權(quán)利保護(hù)，如果再處分行為對(duì)登記權(quán)利人毫無(wú)影響，則該處分行為應(yīng)認(rèn)為有效。此外，關(guān)于預(yù)告登記的其他幾個(gè)方面的效力，明確預(yù)告登記具有保全順位的效力，破產(chǎn)保護(hù)的效力。使預(yù)告登記形成一個(gè)效力體系，更好的發(fā)揮其在保全權(quán)利方面的作用。針對(duì)我國(guó)并未明確預(yù)告登記是否適用于國(guó)家公權(quán)力介入所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形，如法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行等所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，一般認(rèn)為，國(guó)家發(fā)揮其管理社會(huì)的職能，很難從預(yù)告登記角度進(jìn)行規(guī)制。應(yīng)認(rèn)定預(yù)告登記不具有對(duì)抗國(guó)家強(qiáng)制行為產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

 

3、擴(kuò)大預(yù)告登記的發(fā)生條件

 

我國(guó)物權(quán)法中對(duì)預(yù)告登記的發(fā)生條件限定為雙方當(dāng)事人自愿協(xié)商一致，一方申請(qǐng)預(yù)告登記需另一方的同意。從我國(guó)預(yù)告登記制度適用的最主要的領(lǐng)域，即商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有巨大的資源，并且房屋為普通百姓最基本的物質(zhì)資源，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，單個(gè)房屋買(mǎi)受人更是缺少對(duì)抗開(kāi)發(fā)商的話語(yǔ)權(quán)，處于絕對(duì)的弱勢(shì)地位。如果開(kāi)發(fā)商不同意或不協(xié)助辦理預(yù)告登記，將使我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定的預(yù)告登記制度落空。

 

本文認(rèn)為，在預(yù)告登記的發(fā)生條件上，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)我國(guó)不同法律、法規(guī)的規(guī)定，使其相協(xié)調(diào)，不至于發(fā)生適用上的沖突。應(yīng)該規(guī)定通過(guò)法院的預(yù)告登記指令也可以進(jìn)行預(yù)告登記。使預(yù)告登記權(quán)利人在一定條件下，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)理由拒絕協(xié)助辦理預(yù)告登記，可以通過(guò)向法院申請(qǐng)預(yù)告登記的指令，并直接通過(guò)該指令進(jìn)行預(yù)告登記，這樣能最大限度的保全處于弱勢(shì)地位的房屋買(mǎi)受人的利益。當(dāng)然，任何權(quán)利的行使都要有一定的限制，在賦予預(yù)告登記權(quán)利人通過(guò)申請(qǐng)法院指令單方面進(jìn)行預(yù)告登記的同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行一定限制，如可以規(guī)定其必須付了一定比例的預(yù)付款方可通過(guò)法院指令來(lái)申請(qǐng)預(yù)告登記。最后將我國(guó)預(yù)告登記的發(fā)生條件擴(kuò)大為：（1）當(dāng)事人雙方同意。（2）在一定條件下，申請(qǐng)法院的預(yù)告登記指令。這樣才能從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，更為全面的保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買(mǎi)受人的權(quán)利。

 

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