案情：2012年10月1日，李某與張某、徐某簽訂房屋買賣合同約定：張某、徐某將坐落于張橋安置房10幢204室的房屋以28萬元的價(jià)格出售給李某，李某在付清全部款項(xiàng)后一個(gè)月內(nèi)張某、徐某將該安置房的所有手續(xù)轉(zhuǎn)給買方。合同簽訂后，李某按約履行了給付房款的義務(wù)。張某、徐某卻未按約定轉(zhuǎn)交相關(guān)手續(xù)。鑒于雖然張某、徐某與拆遷公司簽訂了安置協(xié)議，并選定了訴爭(zhēng)的安置房但該安置房并未實(shí)際分給張某、徐某，李某沒有積極要求張某、徐某給付安置房的相關(guān)手續(xù)， 2013年10月15日張某、徐某通知李某，因雙方簽訂的房屋買賣合同違背了法律規(guī)定，不再賣房，同意退還購房款。李某遂訴至法院請(qǐng)求法院確認(rèn)合同有效，交付房屋。

 

第一種意見認(rèn)為，《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”本案中拆遷戶張某、徐某僅是與拆遷人簽訂了安置房屋的協(xié)議，還沒有取得房屋的所有權(quán)，則他們與李某簽訂的房屋買賣合同顯然違反上述法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。由于雙方在買賣房屋過程　中均有過錯(cuò)，故應(yīng)判決確認(rèn)雙方的買賣房屋合同無效，張某、徐某返還李某的房款28萬，對(duì)購房款的利息損失，由雙方分別承擔(dān)。

 

第二種意見認(rèn)為，拆遷戶對(duì)外買賣拆遷安置房的實(shí)質(zhì)并非轉(zhuǎn)讓房屋而是轉(zhuǎn)讓回遷安置要求拆遷人給付房屋的債權(quán)。這種屬債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓沒有違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中李某與張某、徐某之間買賣的標(biāo)的實(shí)際上為要求拆遷人給付張橋安置房10幢204室的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為合同有效，由雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

 

拆遷人與拆遷戶之間的拆遷安置協(xié)議實(shí)質(zhì)上是一種特殊的“買賣”合同，是拆遷戶的被拆遷房屋與拆遷人將來建好的商品房進(jìn)行“互易”的協(xié)議。在這種合同不是產(chǎn)權(quán)的互易。拆遷戶失去了現(xiàn)存的居住房屋，換來的是拆遷人將來的尚未建好的房屋，是拆遷戶在拆遷過程中取得的一種期待權(quán)，在拆遷安置協(xié)議中體現(xiàn)的是一種債權(quán)，即要求拆遷人給付房屋的權(quán)利。《合同法》第七十九條規(guī)定：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。該種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不屬于上述不得轉(zhuǎn)讓的情形，故拆遷戶可以將該種權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。本案中拆遷戶張某、徐某與李某簽訂的房屋買賣合同中的房屋只是名義上是房屋，即要求拆遷人給付張橋安置房10幢204室房屋的權(quán)利，至于第一種意見認(rèn)為違反了《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，該法條是為了防止權(quán)屬不清、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)而作出的管理性規(guī)范，并非認(rèn)定合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，合同法七十九條中所規(guī)定依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓中的“法律”所指是合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，而非管理性規(guī)范。綜上雙方當(dāng)事人簽訂的買賣合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

 

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)一路飆升的情況下，頻頻出現(xiàn)出賣人以買賣合同違反規(guī)定為由，向人民法院起訴要求確認(rèn)合同無效返還房屋之訴的退房潮，出賣人提起訴訟的目的都是意在獲得不當(dāng)利益。在這種期待獲取巨大不當(dāng)利益的市場(chǎng)氛圍中，助長(zhǎng)了隨意毀約違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，極大危害了交易安全，誘導(dǎo)了誠(chéng)信危機(jī)發(fā)生的惡果，不利于我國(guó)誠(chéng)信體系的建立。這就要求審判機(jī)關(guān)在審理房地產(chǎn)案件中，嚴(yán)格依法審查，慎判解除，引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序。