近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)下，農(nóng)村人口向城市大量涌入，農(nóng)村宅基地的空置直接導(dǎo)致了城鄉(xiāng)之間的宅基地交易迅速發(fā)展，而由此帶來(lái)的一系列法律問題也隨之產(chǎn)生，其中涉及宅基地買賣居間合同的糾紛引發(fā)了筆者的思考。眾所周知，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款及第六十三條之規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。那么，在涉及宅基地買賣居間合同被認(rèn)定無(wú)效的情況下，在居間合同的中介費(fèi)處理問題上就應(yīng)當(dāng)分情況加以對(duì)待，應(yīng)當(dāng)區(qū)分居間人有無(wú)過錯(cuò)，委托人有無(wú)過錯(cuò)，從而尋找雙方當(dāng)事人的利益平衡點(diǎn)。

 

【案例】2011年5月12日，徐某宅基地買賣事宜的委托代理人孫某（甲方）與被告張某（乙方）簽訂宅基地委托買賣協(xié)議一份，該協(xié)議的具體內(nèi)容為"甲方委托乙方出售自家宅基地。雙鳳鳳中社區(qū)單獨(dú)別墅宅基地，總價(jià)為35萬(wàn)，乙方拿3萬(wàn)勞務(wù)費(fèi)，甲方拿到手32萬(wàn)"。2011年6月10日徐某與案外人高某簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議載明，徐某及其全家同意將村委分配所得的坐落于雙鳳鎮(zhèn)某處的宅基地一次性轉(zhuǎn)讓給外地人高某，該協(xié)議由雙方簽字，并由張某作為見證人在見證人處簽字確認(rèn)。協(xié)議簽訂當(dāng)日，張某收到2萬(wàn)元并出具收條一份。因上述宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議違法系無(wú)效合同，導(dǎo)致案外人高某無(wú)法建造房屋，徐某與案外人高某于2013年4月14日解除了上述宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，為此，2013年8月1日，徐某以中介人張某為被告向太倉(cāng)市人民法院提起訴訟，要求被告返還居間勞務(wù)費(fèi)2萬(wàn)元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。被告辯稱，其為促成上述宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前后花了三四個(gè)月的時(shí)間，花費(fèi)了不少費(fèi)用，案外人高某是其找的第四個(gè)買家，被告付出了較多的勞力，應(yīng)當(dāng)收取勞務(wù)費(fèi)用。

 

筆者現(xiàn)結(jié)合案例，淺析宅基地買賣居間合同的相關(guān)法律問題。

 

一、宅基地買賣居間合同的法律效力問題。

 

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款、第六十三條規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第五十二條第五款關(guān)于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效之規(guī)定，宅基地買賣居間合同所涉標(biāo)的物為農(nóng)村宅基地，內(nèi)容違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同無(wú)效。上述案例中，雖然原告的訴請(qǐng)系基于宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效導(dǎo)致案外人高某無(wú)法建造房屋，而要求被告返還居間勞務(wù)費(fèi)。但是，承辦人認(rèn)為，宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議固然無(wú)效，但是宅基地買賣居間合同同樣因?yàn)楹贤瑑?nèi)容違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而致使合同無(wú)效，正是基于居間合同無(wú)效而非后續(xù)的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效而導(dǎo)致居間人應(yīng)當(dāng)返還居間勞務(wù)費(fèi)。

 

二、宅基地買賣居間合同和宅基地買賣合同的關(guān)系問題。

 

 筆者認(rèn)為，居間合同與買賣合同是兩個(gè)相互獨(dú)立的法律關(guān)系。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第424條的規(guī)定："居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。"居間合同是由委托人與居間人所簽訂，而買賣合同是由買受人與出賣人簽訂的，所以兩種合同的簽訂主體不同；其次，簽訂內(nèi)容也不同，居間合同簽訂內(nèi)容以出賣人委托居間人進(jìn)行居間活動(dòng)為主要內(nèi)容，委托內(nèi)容主要包括提供居間活動(dòng)的種類、范圍和要達(dá)到的要求，給付酬金的數(shù)額、方式和時(shí)間等。而宅基地買賣合同則是以出賣人將宅基地交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款為主要內(nèi)容；最后，雖然宅基地買賣居間合同和宅基地買賣合同的最終目的都是希望促成宅基地使用權(quán)的最終轉(zhuǎn)移，但顯而易見的是宅基地居間合同是為后續(xù)的買賣合同做準(zhǔn)備的，而買賣合同的成立并非以居間合同的成立為前提。

 

上述案例中，宅基地買賣居間合同以及宅基地買賣合同因合同標(biāo)的違法而致合同成立但不生效。但是，前者的無(wú)效并非直接導(dǎo)致后者的必然無(wú)效，即后者的無(wú)效與前者的無(wú)效與否并無(wú)關(guān)聯(lián)，兩個(gè)合同相互獨(dú)立并不會(huì)對(duì)彼此的法律效力產(chǎn)生任何影響。

 

三、宅基地買賣居間合同無(wú)效后，因該合同而取得的居間報(bào)酬應(yīng)當(dāng)如何返還。

 

宅基地買賣居間合同因內(nèi)容違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，如果雙方都有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告作為村民出賣自家的宅基地，其明知宅基地屬于農(nóng)民集體所有，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，原告對(duì)于合同的無(wú)效同樣也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。原告如何返還被告因促成買賣關(guān)系成立而付出的勞力，如果返還應(yīng)當(dāng)返還多少？筆者認(rèn)為，居間人未促成合同成立的，雖不能請(qǐng)求支付報(bào)酬，但是因在居間活動(dòng)中，居間人前期會(huì)為委托方了解相關(guān)的訂約信息、商業(yè)信息以及有關(guān)人員的資信情況、信譽(yù)度等情況，而基于此產(chǎn)生的必要費(fèi)用支出是可以向委托方即出賣人主張的。而主張多少的問題，因沒有相關(guān)法律法規(guī)做為判令依據(jù)，則只能由法官根據(jù)案情酌情予以裁判。上述案件中，承辦法官根據(jù)原、被告雙方的過錯(cuò)及被告有所付出等情形，最終作出了由被告返還原告居間報(bào)酬1萬(wàn)元的判決。

 

四、幾點(diǎn)建議。

 

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)居間行業(yè)有了一定程度的發(fā)展，但是從總體上說，房地產(chǎn)居間行業(yè)仍然相對(duì)混亂，主要存在以下幾大特點(diǎn)：一是規(guī)模小，自身實(shí)力弱，往往是單憑幾個(gè)中介人員就開始營(yíng)業(yè)；二是中介從業(yè)人員素質(zhì)不一，專職、兼職的都有，似乎只要有足夠的人脈關(guān)系就能成為中介人員，專業(yè)性不強(qiáng)、法律意識(shí)薄弱的特點(diǎn)尤為突出。實(shí)踐中最常見的是收費(fèi)方式混亂，既有收取固定費(fèi)率，又有賺取超額價(jià)款，還有收取傭金的，這導(dǎo)致了消費(fèi)者不能明明白白的消費(fèi)，也給中介行業(yè)帶來(lái)了困境和負(fù)面影響。從這些現(xiàn)象可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)居間行業(yè)的居間作用及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制并未充分發(fā)揮，法律法規(guī)不健全等現(xiàn)狀。為減少房地產(chǎn)居間合同糾紛，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

 

首先，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)居間行業(yè)的法律法規(guī)。

 

只有規(guī)范房地產(chǎn)居間行業(yè)的運(yùn)行規(guī)則，才能充分適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要，因此完善的政策法規(guī)是對(duì)房地產(chǎn)居間行業(yè)不規(guī)范、不合法的有力調(diào)整。在提升居間行業(yè)形象的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)積極借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，是我國(guó)房地產(chǎn)居間行業(yè)盡快有序發(fā)展。

 

其次，規(guī)范從業(yè)人員資格，提高從業(yè)人員專業(yè)的服務(wù)意識(shí)。

 

目前我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，容易導(dǎo)致人員素質(zhì)參差不齊，為了加強(qiáng)管理，確保專業(yè)化。規(guī)范化，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)管理規(guī)范，健全房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格認(rèn)證制度，在從事居間服務(wù)的同時(shí)除了法定的義務(wù)以外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易習(xí)慣、公序良俗，盡到勤勉義務(wù)、保證專業(yè)義務(wù)等，比如，在居間過程中為客戶提供必要的專業(yè)意見并釋明房地產(chǎn)交易方面的政策法規(guī)，對(duì)委托人提供的各種資料做專業(yè)的審查，以確保其提供信息的真實(shí)性、合法性。

 

再次，實(shí)行分項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 

    由于目前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)收費(fèi)方式的混亂，導(dǎo)致不法中介人員有了可乘之機(jī)，因收費(fèi)混亂也產(chǎn)生了大量的糾紛，影響了房地產(chǎn)中介行業(yè)的信譽(yù)度。如果采取按服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，對(duì)中介服務(wù)中相對(duì)獨(dú)立的服務(wù)環(huán)節(jié)實(shí)行分項(xiàng)收費(fèi)，客戶可以根據(jù)需要選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，同時(shí)也能對(duì)所委托的中介服務(wù)內(nèi)容有一個(gè)比較完整的心理預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)控制。

 

綜上，筆者認(rèn)為，只有不斷的完善涉及房地產(chǎn)居間行業(yè)的法律法規(guī)，強(qiáng)化對(duì)居間行業(yè)的規(guī)范化管理，提高老百姓的法律意識(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)居間行業(yè)才能更加健康有序的發(fā)展。