江蘇省昆山市千燈鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化改革進程起步較早，自2004年起開始推進農(nóng)村宅基地房動遷安置工作。截止目前，全鎮(zhèn)動遷8400余戶，安置6100余戶，應(yīng)安置房屋10447套，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記6719套。近年來，因動遷戶出售被安置房屋而引發(fā)的房屋買賣合同糾紛日益增多，隨之產(chǎn)生的新問題呈多樣化趨勢。本文擬就近兩年昆山市千燈鎮(zhèn)動遷安置房屋買賣合同涉訴案件為調(diào)研素材，闡述此類糾紛的現(xiàn)實狀況，剖析其背景原因，提出相關(guān)對策建議，以期對控制、預(yù)防和化解此類糾紛有所裨益。

 

一、動遷安置房屋買賣合同糾紛審理情況

 

截止至今，昆山法院千燈法庭受理的動遷安置房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量呈快速增長趨勢：2012年受理36件，判決結(jié)案16件，調(diào)解結(jié)案10件，撤訴結(jié)案3件；2013年受理116件，判決結(jié)案44件，調(diào)解結(jié)案49件，撤訴結(jié)案5件；2014年1月至5月受理60件，判決結(jié)案24件，調(diào)解結(jié)案14件，撤訴結(jié)案5件。

 

二、動遷安置房屋買賣合同糾紛的基本特點及主要類型

 

（一）基本特點

 

1、房屋來源特定。涉案房屋系動遷安置所得，動遷戶因農(nóng)村宅基地房拆遷，通過簽訂拆遷安置協(xié)議取得涉案房屋。動遷戶一般安置有多套房屋，考慮經(jīng)濟能力等因素，動遷戶將其中一套或數(shù)套房屋出賣他人。

 

2、房產(chǎn)過戶遲延。因動遷安置房屋在安置時尚未統(tǒng)一完成土地分割及初始登記，使得動遷戶在取得動遷安置房屋時無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，造成動遷戶轉(zhuǎn)讓動遷安置房屋時只能向買受人交付房屋，但不能協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，需待若干年后動遷安置房屋完成初始登記，方能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。客觀上，買受人付清購房款后已裝修入住涉案房屋。

 

3、訴求事項單一。買受人在動遷安置房屋符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的前提下，由于種種原因動遷戶未能協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，買受人即向法院提起訴訟，要求動遷戶協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

 

（二）主要類型

 

1、出賣人違背誠信原則。出賣人以當?shù)仫L俗或房屋價格上漲為由，要求買受人另行支付所謂的“過戶費”、“簽字費”、“跑路費”，少則幾千，多則幾萬。買受人不愿意支付，出賣人則故意拖延或不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

 

2、房屋存在權(quán)利瑕疵。出賣人在符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的前提下將房屋向案外人設(shè)定抵押權(quán)，并辦理了他項權(quán)證；將房屋以贈與、轉(zhuǎn)讓等方式過戶至出賣人的其他家庭成員名下；將房屋“一房多賣”或“以房抵債”，因其它債務(wù)糾紛法院依法查封涉案房屋，致使買受人無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

 

3、房產(chǎn)中介違規(guī)居間。在動遷安置過程中，根據(jù)動遷政策，往往會出現(xiàn)動遷戶若想多安置一套房屋需補交房屋差價款，如動遷戶無力支付房屋差價款，則該部分權(quán)益只能進行貨幣安置，與實物（房屋）安置相差甚遠。房產(chǎn)中介由此介入，一方面從動遷戶處低價取得房源，由其支付房屋差價款，另一方面向外來人員高價拋售動遷安置房，通過“背靠背”簽訂房屋買賣合同、以“一次交易”的形式掩蓋“二次交易”的實質(zhì)，規(guī)避稅負，從中謀利。造成互不相識的買賣雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時因購房款金額的爭執(zhí)而引發(fā)訴訟。同時，對政府動遷房安置速度跟不上動遷速度也造成一定影響。本地動遷戶應(yīng)享有的動遷優(yōu)惠政策待遇亦變相成為外來炒房者的“福祉”。

 

三、控制、預(yù)防和化解糾紛的對策建議

 

（一）建立動遷安置房交易信息備案制度

 

此項備案針對的是已經(jīng)安置并完成首次交易，但尚未具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶條件的動遷安置房。由于當前法律法規(guī)并未對此項備案作出強制性規(guī)定，此項備案只是出于對動遷安置房買受人權(quán)益保護的考慮，以自愿登記為原則。具體做法建議如下：1、充分利用司法所、動遷辦、安置房所在社區(qū)的布告欄、新聞媒體、微博等平臺貼近基層、貼近民生的優(yōu)勢，做好宣傳引導(dǎo)工作；2、擇選對接行政機構(gòu)（如司法所或動遷辦）作為交易信息備案部門，設(shè)立備案窗口，建立動遷安置房交易信息數(shù)據(jù)庫；3、建立、完善交易信息查詢制度，專人負責、嚴控查詢范圍，保護公民信息安全；4、建立辦證異議中止制度，由異議申請人向房產(chǎn)交易主管部門提出異議申請，中止辦證流程，待司法機關(guān)確定權(quán)利歸屬后再予處理。通過以上做法，對動遷安置房屋的交易風險進行有效預(yù)警管控，向買受人提示房屋產(chǎn)權(quán)過戶的風險所在，在辦證條件成就時告知買受人及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，防止因房屋存在權(quán)利瑕疵而無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。此外，基于保障人民群眾基本生存需要和社會和諧安定的政策考慮，實現(xiàn)為動遷戶“保留最后一套安置房”的政策目的，信息備案部門通過對安置房屋交易信息的分析排查，及早發(fā)現(xiàn)安置房屋的流轉(zhuǎn)情況，為政府幫扶救助機制提前介入提供數(shù)據(jù)參考，避免動遷戶因各種各樣的原因轉(zhuǎn)讓最后一套安置房后使得動遷戶其他家庭成員的生活居所無法得以保障的情況出現(xiàn)。

 

（二）工商、稅務(wù)部門嚴厲制裁房產(chǎn)中介違規(guī)居間行為

 

對無證非法經(jīng)營的“黑中介”或者超出居間經(jīng)營范圍的房產(chǎn)中介，應(yīng)由工商主管部門采取行政處罰措施予以打擊。稅務(wù)主管部門對動遷安置房屋買賣在稅收征管環(huán)節(jié)上應(yīng)加大核查力度，尤其是對以“一次交易”形式掩蓋“二次交易”實質(zhì)的情形，加強稅收征繳，堵上稅收監(jiān)管漏洞。

 

（三）健全多元化糾紛解決機制

 

擴大基層法庭在動遷安置社區(qū)集中巡回審判的影響，通過當庭宣判、判后答疑等方式，推動公民個人誠信制度的建立，引導(dǎo)人民群眾誠信履約。同時，還應(yīng)當加強基層人民調(diào)解組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)或村委會等基層組織處理糾紛、化解矛盾的積極作用，化解糾紛于未然，形成解決糾紛的合力。