日韩成人免费在线观看_亚欧洲精品在线视频免费观看_欧美国产日韩二区_性做爰过程免费播放_中文字幕av在线免费观看_国产欧洲精品视频_免费一级片视频_1769国产精品_丰满大乳奶做爰ⅹxx视频_日韩精品在线免费观看

近年來，在沿海地區(qū)和大城市郊區(qū)土地流轉(zhuǎn)比較活躍。揚中地處蘇南，農(nóng)村經(jīng)濟相對發(fā)達，土地承包經(jīng)營權(quán)人依法處分自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或者在農(nóng)村土地上設(shè)定物權(quán)性負(fù)擔(dān)、債權(quán)性負(fù)擔(dān)或者其他相關(guān)權(quán)利的行為已是常態(tài)。在司法實踐當(dāng)中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件也日漸增多，而且不同流轉(zhuǎn)方式下的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛有著不同的審理困惑。為此，課題組開展實證調(diào)研，在分析揚中法院農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件的特征的基礎(chǔ)上,闡述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件的司法審查問題及其成因，并提出妥善處理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件的對策和建議。

一、揚中法院農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件的特征

表一：揚中法院近三年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件類型統(tǒng)計（單位：件）

由上述表格我們可以看出揚中法院受理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案件呈現(xiàn)以下特征：

（一）流轉(zhuǎn)糾紛案件逐年增加且解決難度較大(見表一)。隨著經(jīng)濟高速發(fā)展和國家政策的調(diào)整，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度加快并且伴隨著一系列問題的出現(xiàn)，一旦矛盾激化得不到解決當(dāng)事人就會訴至法院，從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們也可以看出此類案件正逐年增加，而且由于書面合同欠缺等原因，該類案件解決難度比較大。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式多樣化趨勢凸顯（見表一）。除了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓這四種法律明確規(guī)定的流轉(zhuǎn)形式外，“其他形式”例如股份合作也在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中悄然升起。不同的流轉(zhuǎn)形式法律有不同的要求，因此在審理中也存在不同的困惑，加大了法官審理的難度。

（三）流轉(zhuǎn)多為農(nóng)戶自發(fā)進行且流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范（見表二）。農(nóng)戶進行土地流轉(zhuǎn)時以自發(fā)流轉(zhuǎn)為主，流轉(zhuǎn)時簽訂承包合同的較少，即使簽訂了合同，合同內(nèi)容也相當(dāng)簡單，存在諸多問題，更不用談登記備案，使得引起糾紛后不能得到有效解決。

（四）認(rèn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為合法有效（見表三）。雖然農(nóng)戶進行土地流轉(zhuǎn)時程序、手續(xù)不規(guī)范的居多，但我院在審理此類案件時，仍然以認(rèn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合法有效為主流，以有利于激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟的活力，保護農(nóng)民的合法權(quán)益。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件的司法審查問題

（一）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體的審查

我院近三年來受理的133件農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件中，有13件因為流轉(zhuǎn)主體不合格而被認(rèn)定無效。

[案例一] 2010年 10 月 11 日，陸某為承包某縣某村的退耕還林工程，與同村 1同組王某等 9名村民分別簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同約定 9名村民將各家原來承包的土地長期轉(zhuǎn)讓，后王某因生活困難訴至法院要求確認(rèn)合同無效。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第 41 條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”。而對土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方也作出了相應(yīng)的限制：首先要求受讓方有能力從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營；其次，將受讓方的身份限制為農(nóng)戶。陸某與王某等人屬于同一集體經(jīng)濟組織，所以不存在土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先權(quán)問題。陸某作為受讓方是與轉(zhuǎn)讓方同一小組的農(nóng)戶，同時也一直從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。所以，陸某滿足土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓受讓方的條件。對于王某等 9 人的轉(zhuǎn)讓主體資格問題，法院在審理中發(fā)現(xiàn)，王某等 9 人將轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)所得進行投資，由于不懂經(jīng)營，一年以后經(jīng)營失敗而欠債，至今無穩(wěn)定生活來源。因此王某等 9人不符合土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體資格條件，因為這 9 人在轉(zhuǎn)讓前后都沒有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某等 9 人不符合土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方的主體條件，轉(zhuǎn)讓合同無效。

現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的其他方式例如轉(zhuǎn)包的主體也有限制，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第 35 條第 2 款規(guī)定：“轉(zhuǎn)包方”和“接包方”必須是同一集體經(jīng)濟組織的成員。所以，法院在審理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件中，必須根據(jù)不同流轉(zhuǎn)方式的不同法律規(guī)定審查流轉(zhuǎn)雙方是否具有流轉(zhuǎn)資格，如果一方不具有流轉(zhuǎn)資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定流轉(zhuǎn)合同無效。

（二）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序的審查

在實踐中，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的程序并不規(guī)范，但是否因為其不規(guī)范就認(rèn)定流轉(zhuǎn)無效呢？我院受理的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件中有40件是以流轉(zhuǎn)程序不合法主張流轉(zhuǎn)無效的，但在這一問題上我院傾向于較為寬松的標(biāo)準(zhǔn)。

[案例二]  2009 年 8月 12日，李某與同村同組田某簽訂房屋買賣合同，合同約定田某將自家住房出賣給李某并長期轉(zhuǎn)讓其原來承包的土地，合同也沒有約定承包土地轉(zhuǎn)讓的價款，只是約定了房屋買賣的價款，簽訂合同時，該組組長方某在場。后田某以未經(jīng)發(fā)包方同意和沒有單獨簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為由起訴要求確認(rèn)承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。

《土地承包法》第 37 條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案”。然而在實踐中，廣大農(nóng)民群眾對書面轉(zhuǎn)讓合同的訂立都不是十分規(guī)范的。本案中，雙方的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是包含在房屋買賣合同中的，而且法院通過實際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)合同中房屋買賣價款遠高于當(dāng)?shù)氐囊话闶袌鰞r格，有理由認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款是包含在購買房屋的價款之中的，而且雙方將承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓條款約定在房屋買賣合同中，說明雙方是有簽訂轉(zhuǎn)讓合同的意思表示的。另一方面，合同簽訂時，組長方某在場，可以說方某是合同的見證人，他沒有做出同意或者不同意雙方進行土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的意思表示。作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的組長，方某對此知情卻沒有反對，根據(jù)江蘇省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國農(nóng)村土地承包法和<最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋>若干問題的意見》第六條：“……當(dāng)事人提出申請后，發(fā)包方不同意但無法定理由或在七日內(nèi)未作表示的（視為拖延表態(tài)），亦應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同成立并生效。”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其做出了默示的意思表示，因此可以視為轉(zhuǎn)讓取得了發(fā)包方的同意。

我國合同法并不將合同形式作為成立及生效的要件。因此，如果當(dāng)事人沒有簽訂書面合同，但已經(jīng)實際轉(zhuǎn)讓了土地承包權(quán)，仍可以認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓有效[1]。在審理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件中，法官要結(jié)合具體案情，根據(jù)雙方合同的履行情況來確定流轉(zhuǎn)是否有效。但基于轉(zhuǎn)讓的特殊性，承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須要經(jīng)發(fā)包方同意，至于轉(zhuǎn)包、出租、互換或其他流轉(zhuǎn)方式中的備案不是流轉(zhuǎn)合同成立及生效的要件。

（三）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容合法性的審查

由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特殊性，流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容的合法性審查也有不同于一般合同的地方。

[案例三] 何某于2009年 7 月 2 日與某村 3 組的崔某等25 名村民訂立了土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同，合同約定 25 名村民將自家承包土地交由何某經(jīng)營，由何某按年度支付租金，但沒有確定租賃期限。后崔某等訴至法院，以土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同要件不齊備（沒有約定租期和租金）從而不符合法律規(guī)定為由要求確認(rèn)出租合同無效。

《土地承包法》規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限，還規(guī)定承包方可以在“一定期限內(nèi)”將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租實踐中，不定期的出租合同較多，甚至許多都是口頭的合同，主要是從方便雙方的角度考慮，同時農(nóng)民群眾法律意識淡薄，多以鄉(xiāng)規(guī)民約互相約束對方。何某與崔某等 25 人雖沒有約定合同期限，但確實按照出租合同來履行。因此，本案中土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同不定期限不能作為合同有效的否定條件。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不同于一般的財產(chǎn)權(quán)，其在很大程度上擔(dān)負(fù)著農(nóng)民生活保障的重?fù)?dān)，也關(guān)系到土地命脈的延續(xù)，因此，法律對其流轉(zhuǎn)有一系列的限制，例如流轉(zhuǎn)不得改變土地用途，流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在承包經(jīng)營權(quán)剩余期限內(nèi)等等，如果流轉(zhuǎn)合同有違反法律強制性規(guī)定的地方，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其無效。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件司法審查的成因

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特殊性。目前中國農(nóng)村除了新型農(nóng)村合作醫(yī)療（簡稱“新農(nóng)合”）和新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險（簡稱“新農(nóng)保”）有些社會保障作用外，農(nóng)村社會保障體系幾乎不存在，土地承擔(dān)了對農(nóng)民的保障功能。而且現(xiàn)在的“新農(nóng)合”、“新農(nóng)保”在很多地方還僅僅停留在紙面上，在實際操作過程中存在很多問題。尤其是“新農(nóng)保”，農(nóng)民按照規(guī)定年限交足費用，并達到規(guī)定年齡時所領(lǐng)取的養(yǎng)老金也不多，和城鎮(zhèn)職工的比起來相差甚遠，很難維持生活。另一方面，我國是人口大國，農(nóng)業(yè)對我國社會穩(wěn)定的意義不言而喻，允許農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)但不意味著可以沒有限制。因此，法律對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主體、程序等都有限制，主要考慮的就是農(nóng)民生活上有保障以及農(nóng)業(yè)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

（二）農(nóng)民文化程度低且法律意識淡薄。我國幾千年以來就是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村、農(nóng)民始終是我國社會發(fā)展的基礎(chǔ)性力量，雖然革命中和建國后我國農(nóng)村發(fā)生了一系列重大的變化，法治宣傳也初有成效，但在農(nóng)村，鄉(xiāng)規(guī)民約仍然是維系村民生活的重要因素，大多數(shù)農(nóng)民還是習(xí)慣按照鄉(xiāng)規(guī)民約來辦事。同時，由于廣大農(nóng)民由于文化程度相對較低，對國家法律的學(xué)習(xí)也不夠重視，而我國法律體系又比較龐大和繁雜，所以他們對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律了解不多，在進行流轉(zhuǎn)時也不會嚴(yán)格按照法律規(guī)定進行。

（三）法律規(guī)定不完善且社會管理不到位。我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)法律不健全，例如流轉(zhuǎn)權(quán)限規(guī)定不明，《土地承包法》一方面規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，另一方面又規(guī)定承包方可自由決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)的方式，不受任何限制，法律的上下條文間出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)。此外，土地流轉(zhuǎn)方式的相關(guān)規(guī)定不明確具體、權(quán)利的設(shè)立與流轉(zhuǎn)公示方式不明等問題也待解決。另一方面，政府及相關(guān)部門引導(dǎo)服務(wù)的不到位，沒有真正發(fā)揮其對廣大農(nóng)戶流轉(zhuǎn)行為的正確引導(dǎo)功能和提供其應(yīng)有的服務(wù)。例如政府對廣大農(nóng)村不規(guī)范的流轉(zhuǎn)行為采取睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，任由農(nóng)民隨意處置;還有，地方政府在處理流轉(zhuǎn)糾紛活動中沒有充分尊重農(nóng)民意愿，調(diào)處不力等。

四、妥善處理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件的建議

（一）以“兩證”和書面合同作為認(rèn)定流轉(zhuǎn)合同成立有效依據(jù)。所謂“兩證”是指土地承包經(jīng)營權(quán)證和林權(quán)證。“兩證”是人民法院審理承包合同及其承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同糾紛的重要依據(jù)。法院在審理承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案件時首先要查明承包經(jīng)營權(quán)的歸屬，所以，首先要做的就是審查“兩證”是否發(fā)放、是否人證相符、是否屬于主張承包經(jīng)營權(quán)歸其所有的當(dāng)事人。但是在實踐中，有的承包人沒有“兩證”，對那些雖然沒有“兩證”，但有書面合同、任務(wù)下達書，以及能夠證明承包經(jīng)營法律關(guān)系存在的事實和文件都可以作為認(rèn)定承包合同成立的依據(jù)。如果“兩證”齊全或者能夠確認(rèn)承包經(jīng)營權(quán)歸屬，下一步就是審查流轉(zhuǎn)是否有書面合同，對書面合同首先要考慮其效力，從簽訂合同的主體是否適格，合同的內(nèi)容是否違背國家有關(guān)土地和農(nóng)業(yè)的法律法規(guī)的規(guī)定，合同的具體條款是否有違自愿、公平和誠實信用原則，合同的要件是否齊備等方面來認(rèn)定。其次要審理清楚發(fā)生糾紛的原因，根據(jù)合同的約定，明確違約責(zé)任。

（二）綜合當(dāng)?shù)亓?xí)慣及其他證據(jù)認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)效力。如前文所述，當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)多是自發(fā)進行的，很多都是親戚朋友介紹然后口頭約定進行流轉(zhuǎn)，并沒有訂立書面合同，或者雖然訂立了合同但很不規(guī)范。在當(dāng)前不傾向于認(rèn)定合同無效的大背景下，法官在審理承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件時要充分尊重農(nóng)村習(xí)慣性做法在流轉(zhuǎn)中的作用，結(jié)合案情考察流轉(zhuǎn)的具體履行情況，不能因為沒有訂立書面合同就簡單認(rèn)定流轉(zhuǎn)無效。例如在案例二中法院通過實際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)合同中房屋買賣價款遠高于當(dāng)?shù)氐囊话闶袌鰞r格，而且雙方將承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓條款約定在房屋買賣合同中，從而認(rèn)定雙方有簽訂轉(zhuǎn)讓合同的意思表示，又根據(jù)該集體經(jīng)濟組織組長方某知情而未表態(tài)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓經(jīng)過發(fā)包方的同意，從而確認(rèn)該宗土地流轉(zhuǎn)的合法效力。同時，法院要根據(jù)自身情況擴大法治宣傳，可以聯(lián)合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府等基層組織或人民調(diào)解委員會等機構(gòu)采取送法下鄉(xiāng)等形式向廣大村民宣傳承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律法規(guī)，倡導(dǎo)規(guī)范訂立流轉(zhuǎn)合同，依法解決流轉(zhuǎn)糾紛。

（三）積極提出有效司法建議督促政府加大引導(dǎo)服務(wù)的力度。目前，我國政府任意干涉土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象大量存在，政府將自己的意志強加于流轉(zhuǎn)雙方，或是對不規(guī)范的流轉(zhuǎn)行為熟視無睹，鑒于此，法院可以通過司法建議的方式督促政府有關(guān)部門重新定位其在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中角色，注重發(fā)揮其積極引導(dǎo)職能和中介服務(wù)的功能。例如，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)為農(nóng)民提供正確的土地流轉(zhuǎn)信息咨詢的服務(wù)，正確引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，對于流轉(zhuǎn)后的土地用途予以監(jiān)督和管理，對于不規(guī)范的流轉(zhuǎn)行為予以制止和糾正等。另外，基層組織在土地流轉(zhuǎn)中的作用不可忽視。村委會和村民小組作為本集體經(jīng)濟組織的代言人，對于本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)的土地承包情況了如指掌，因此，法院也應(yīng)該加強與它們的聯(lián)系，爭取基層組織引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方進行相關(guān)操作，從而促進土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化。

表二：揚中法院近三年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件流轉(zhuǎn)形式統(tǒng)計（單位：件）

表三：揚中法院近三年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉訴案件合同效力統(tǒng)計（單位：件）