擁有一個安全、優(yōu)美的小區(qū)居住環(huán)境，是每個家庭對美好生活向往的重要需求。好的物業(yè)企業(yè)不僅能為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，還能推動營造和諧文明的生活環(huán)境，助力基層社會治理水平不斷提升。近年來，江蘇省昆山市人民法院審理的物業(yè)管理相關(guān)糾紛呈逐年增長趨勢，從最初“交不交物業(yè)費”“房屋漏水”之類的簡單案件，到日益增多的“公共收益”“停車位收費”等糾紛，業(yè)主權(quán)利訴求日趨多元復(fù)雜。

“趕不走”的物業(yè)公司

 2014年，某和物業(yè)與小區(qū)開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，進駐小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2019年9月，小區(qū)物業(yè)管理委員會（簡稱物管會）成立。2020年12月，某和物業(yè)接到了物管會寄來的《解聘通知書》，表示經(jīng)征詢廣大業(yè)主意見，小區(qū)“雙過半”的業(yè)主同意選聘新物業(yè)企業(yè)，要求其于2021年3月31日前撤場。2021年3月31日，物管會與新物業(yè)管理公司簽約。某和物業(yè)雖然依照物管會要求與新物業(yè)管理公司就預(yù)收物業(yè)費明細(xì)表等進行了交接，但卻心有不平，其認(rèn)為物管會委托的評估咨詢公司在向小區(qū)業(yè)主征詢是否同意更換小區(qū)物業(yè)公司過程中，采用不當(dāng)方式誘騙業(yè)主簽字同意，解聘過程違反法定程序。

2021年7月，某和物業(yè)將物管會訴至法院，請求判令物管會發(fā)出的《解聘通知書》《撤場通知書》無效。物管會則在庭審過程中表示，征詢業(yè)主意見結(jié)果表明參與表決的業(yè)主人數(shù)及面積均達(dá)到78%以上，同意選聘新物業(yè)公司的業(yè)主人數(shù)及面積均達(dá)到53%以上，符合法律規(guī)定。

法院審理后查明，小區(qū)業(yè)主委員會暫未成立，物管會代行相關(guān)職責(zé)。本案中，物管會通過委托評估咨詢公司向小區(qū)業(yè)主征詢是否同意更換物業(yè)公司，結(jié)果顯示小區(qū)雙過半的業(yè)主表決選聘新物業(yè)企業(yè)，符合解聘條件。針對原告所提出征詢過程中存在誘騙業(yè)主簽字同意的情況，根據(jù)《民法典》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。原告作為前期物業(yè)管理公司無權(quán)要求法院對于選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否符合法定程序進行審查。最終，法院判決駁回原告某和物業(yè)全部訴訟請求。

“看不到”的公共收益

  某成物業(yè)是昆山市某湖灣花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)者，冷先生為該小區(qū)業(yè)主。平時冷先生總會在小區(qū)看到各種商業(yè)廣告，也會看到物業(yè)收取停車費，但對于這些收益的明細(xì)冷先生感覺自己一無所知。在向某成物業(yè)詢問無果后，冷先生將其告到了法院，要求其公示2018年1月至2020年5月該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用收支賬目及明細(xì)、公共收益收支情況及明細(xì)、銀行對賬單及所有相關(guān)的財務(wù)原始憑證，以及停車位的處分及停車費的收支情況。

某成物業(yè)則在法庭上表示，2018年1月至2020年5月期間，公司每半年均在小區(qū)公告欄對公共收益及使用情況進行了公示，但所有相關(guān)的財務(wù)原始憑證不屬于法定公示范圍，冷先生要求公示物業(yè)服務(wù)費用收支賬目及明細(xì)、停車位處分及停車費收支情況也無法律依據(jù)。

    法院審理后認(rèn)為，被告某成物業(yè)作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)提供者，應(yīng)當(dāng)履行公示義務(wù)，其所辯稱每半年進行的公示，相關(guān)材料未加蓋公章，無法達(dá)到公示效力。對于冷先生要求公示的物業(yè)服務(wù)費用收支賬目明細(xì)及財務(wù)原始憑證，系物業(yè)公司經(jīng)營性權(quán)益，不屬于法定公示內(nèi)容。關(guān)于停車位的處分及停車費的收支情況，依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，冷先生未提供證據(jù)證明原地面規(guī)劃車位系占用共有部分劃定的停車位，即無法證明停車費屬于共有部分收益，而原規(guī)劃車位的處分情況不屬于物業(yè)服務(wù)提供的內(nèi)容，故對原告主張公示停車費收支情況及車位處分情況的訴請不予支持。最終，法院判決被告某成物業(yè)通過在小區(qū)所有公告欄張貼加蓋公章內(nèi)容的形式公示某湖灣花園2018年1月至2020年5月期間共有部分的使用和收益情況。同時，法院也駁回了冷先生其他公示請求。

“講不明”的停車位

 2018年4月，董先生與某進置業(yè)簽訂《車位租賃合同》，租期20年，租金15萬元，解決了自己的停車問題。其后，董先生注意到物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)管理辦法中相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)為他租的車位屬于按照規(guī)劃和規(guī)定應(yīng)當(dāng)配建且計入公攤并將成本已攤?cè)敕績r的公共設(shè)施，某進置業(yè)是否有權(quán)利處置這些車位存在爭議。即便某進置業(yè)可以出租這些車位，也應(yīng)當(dāng)按物價部門核準(zhǔn)價格，即每月150元最高上浮20%，20年租期應(yīng)共計租金43200元。因此，董先生請求法院判令車位租賃合同中超過政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的租金部分無效，被告某進置業(yè)退還106800元及銀行同期貸款利息。

    被告某進置業(yè)則表示，其對出租的車位擁有完整產(chǎn)權(quán)，在建設(shè)出售時未計入公攤，屬于專用車位，具備登記的法律條件，可以進行轉(zhuǎn)讓。《車位租賃合同》名為“租賃”，實為“以租代售”的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，其中明確約定，租賃期限20年屆滿后自動續(xù)期，最長租賃期限可續(xù)期至車位土地使用權(quán)期限屆滿之日，續(xù)期期間，被告不再收取租賃費用，付款方式為一次性付清。

法院經(jīng)審理查明，董先生的車位具有車輛停放功能，可以與其他車位明顯區(qū)分、業(yè)主可獨立使用，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分，不屬于人防工程車位，并非業(yè)主共有，車位所有權(quán)具備登記的法律條件，只是目前基層實踐中存在操作障礙。從《車位租賃合同》內(nèi)容上看，違背法律關(guān)于最長20年租賃期限的規(guī)定，履行方式即“一次性付款”和合同履行結(jié)果即“原告取得與土地使用權(quán)年限相同的使用權(quán)”也有悖于正常的租賃合同，雙方對此明知，該合同性質(zhì)應(yīng)為買賣合同，其中關(guān)于價款的約定并未違反其他法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。最終，法院駁回了董先生的全部訴訟請求。

“收不回”的物業(yè)用房

2018年5月，某房地產(chǎn)公司將開發(fā)的小區(qū)物業(yè)用房移交給某南物業(yè)代管，并明確該房屋所有權(quán)屬于全體業(yè)主。某南物業(yè)接管物業(yè)用房后卻轉(zhuǎn)手將其出租給了某社區(qū)公司用于超市經(jīng)營，并簽訂《場地使用管理服務(wù)協(xié)議》（簡稱租賃協(xié)議），租期為6年。

2018 年12月17日，物業(yè)管理主管部門接到投訴，大量群眾反映某南物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，私自將物業(yè)用房出租，主管部門責(zé)令某南物業(yè)立即整改，暫停超市經(jīng)營。超市于2018年12月18日開業(yè)后，又因主管部門整改要求于12月21日停業(yè)。2019年9月，某南業(yè)主委員會（簡稱業(yè)委會）成立。2020年12月，經(jīng)業(yè)委會同意，某南物業(yè)就是否開設(shè)超市征集全體業(yè)主意見，小區(qū)總戶數(shù)6932戶，調(diào)研總數(shù)5032戶，同意為1337戶。業(yè)委會認(rèn)為部分樓棟調(diào)查數(shù)據(jù)太少，對民調(diào)數(shù)據(jù)不予認(rèn)同，要求某南物業(yè)將所占用的物業(yè)用房歸還業(yè)主。2021年2月23日，某南物業(yè)根據(jù)租賃協(xié)議第六條所約定的“合同期內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會所做決定涉及合同變更或提前終止的，某南物業(yè)喪失物業(yè)管理權(quán)的，合同自動解除”，向某社區(qū)公司發(fā)出《解除合作告知書》。

由于某社區(qū)公司一直未歸還物業(yè)用房，某南物業(yè)將其訴至法院，要求其返還房屋，支付所欠付租金9萬余元。某社區(qū)公司則認(rèn)為，某南物業(yè)不允許其恢復(fù)超市營業(yè)系根本違約，反訴要求某南物業(yè)返還已支付的租金及保證金共計6萬余元，同時賠償裝修損失30萬余元及營業(yè)損失500萬元。

法院審理后認(rèn)為，業(yè)委會于2021年1月15日向某南物業(yè)致函，要求將占用的物業(yè)用房歸還，根據(jù)租賃協(xié)議第六條內(nèi)容，協(xié)議解除條件已成立，該協(xié)議應(yīng)自被告某社區(qū)公司收到《解除合作告知書》之日起解除，某社區(qū)公司應(yīng)當(dāng)返還物業(yè)用房。某南物業(yè)將涉案房屋出租給被告并沒有取得業(yè)主同意，其無權(quán)因此獲利，故對于原告某南物業(yè)主張租金的訴訟請求不予支持，物業(yè)用房的使用費，應(yīng)由全體業(yè)主或其授權(quán)的業(yè)委會依法另行主張。協(xié)議解除后，某南物業(yè)應(yīng)向某社區(qū)公司返還租金及保證金6萬余元，并對某社區(qū)公司所承受裝修損失30萬余元承擔(dān)70%責(zé)任，至于某社區(qū)公司所主張營業(yè)損失，無法律依據(jù)，法院不予支持。

觀察思考：

物業(yè)服務(wù)事關(guān)民生，直接影響到居民的幸福感和獲得感，也是社區(qū)基層治理的重要組成部分。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷深入，新市民人口數(shù)量穩(wěn)步上升，加之物業(yè)服務(wù)市場不規(guī)范問題難以在短時間內(nèi)化解，物業(yè)管理糾紛類案件呈現(xiàn)數(shù)量增大、種類增多、化解難度增高的趨勢。此類案件涉及群眾利益廣泛，人民法院發(fā)揮司法裁判職能，科學(xué)適用《民法典》定紛止?fàn)帲苿訕I(yè)主與物業(yè)公司、社區(qū)等各方實現(xiàn)共贏，是提升司法質(zhì)效的必然要求。

針對審判難點、群眾痛點，昆山市人民法院聯(lián)合住建部門打造了江蘇省首家集咨詢、調(diào)解、立案、審判功能于一體的一站式物業(yè)巡回法庭。由2家特邀調(diào)解組織、30名特邀調(diào)解員、2名退休法官開展法律咨詢及訴前調(diào)解工作，2名法官駐庭進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及案件審理，探索完善物業(yè)糾紛多元化解、訴調(diào)對接、司法確認(rèn)等多項功能聯(lián)動銜接的工作機制，構(gòu)建物業(yè)糾紛調(diào)處專業(yè)化平臺。同時，物業(yè)巡回法庭充分發(fā)揮以點帶面的積極作用，通過旁聽庭審、發(fā)布典型案例、舉辦普法講座等方式，不斷擴大多元解紛的社會影響，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高現(xiàn)代化服務(wù)和精細(xì)化管理水平，提升廣大業(yè)主自治守法意識，從源頭上降低物業(yè)矛盾糾紛發(fā)生率。“小”物業(yè)關(guān)乎“大”民生，人民法院要充分發(fā)揮司法裁判的價值引領(lǐng)作用，助力自治、法治、德治相結(jié)合的基層治理體系建設(shè)，切實提升人民群眾司法獲得感。