買房是人生大事，業(yè)主高興收房準(zhǔn)備裝修后發(fā)現(xiàn)房屋緊鄰消防排風(fēng)扇、排風(fēng)井，而開(kāi)發(fā)商在商品房銷售時(shí)對(duì)此并未主動(dòng)如實(shí)告知，開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？近期，連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院就審理了這樣一起商品房買賣合同糾紛案。

2021年5月，阿強(qiáng)夫妻二人決定結(jié)束租房生活，共同購(gòu)買一套商品房改善居住環(huán)境。二人與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的某單元101室房屋。2022年9月底，開(kāi)發(fā)商如期交房。同年12月，阿強(qiáng)夫妻進(jìn)行房屋裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)，次臥窗戶旁百葉窗下面有地下一、二層儲(chǔ)物間及汽車庫(kù)排風(fēng)井，房屋正下方安裝有地下車庫(kù)消防排風(fēng)排煙設(shè)施，導(dǎo)致其將空調(diào)外機(jī)安置在非被告預(yù)留位置，地下汽車庫(kù)尾氣影響屋內(nèi)空氣質(zhì)量。該不利因素在雙方簽訂的《商品房買賣合同》未披露。阿強(qiáng)夫妻認(rèn)為這不僅影響其正常居住使用，也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)房屋交易貶值。

法院組織對(duì)案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)案涉房屋所在樓棟地下汽車庫(kù)與案涉房屋南側(cè)次臥窗口旁相通；案涉房屋地下一層為風(fēng)機(jī)房，南側(cè)次臥地面背部（即地下一層頂部）安裝有消防排風(fēng)機(jī)，排風(fēng)井為排風(fēng)機(jī)所設(shè)置?？辈榻Y(jié)束后，某房地產(chǎn)公司將地下汽車庫(kù)連接排風(fēng)井處封閉，排風(fēng)井其他部分并未處理。法院另查明，開(kāi)發(fā)商銷售人員在具體推介房屋時(shí)僅售樓處設(shè)置立牌照片展示小區(qū)項(xiàng)目紅線內(nèi)不利因素，如小區(qū)垃圾站、化糞池、水泵房、變配電房等設(shè)施，并不涉及案涉房屋的消防排風(fēng)機(jī)、排風(fēng)井，《商品房買賣合同》附件中合同出賣人關(guān)于遮擋或妨礙該房屋正常使用情況的說(shuō)明內(nèi)容一頁(yè)空白。

阿強(qiáng)夫妻因與開(kāi)發(fā)商協(xié)商整改及賠償事宜未果，投訴到消協(xié)，雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，遂起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商賠償其房屋貶值損失5.8萬(wàn)元、未能如期裝修導(dǎo)致的租房支出2.4萬(wàn)元及誤工費(fèi)、交通費(fèi)、律師費(fèi)等共計(jì)14.25萬(wàn)元。

法院審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者相比，已提前知曉規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、消防設(shè)施等情況，應(yīng)當(dāng)以明確、具體的方式向購(gòu)房者告知案涉房屋的不利因素，以便購(gòu)房者作出審慎的判斷。某房地產(chǎn)公司未在《商品房買賣合同》中披露與案涉商品房緊密關(guān)聯(lián)的消防排風(fēng)機(jī)、排風(fēng)井的不利因素情況，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，考慮到該不利因素對(duì)案涉房屋價(jià)值貶損的影響，法院酌定該房地產(chǎn)公司賠償阿強(qiáng)夫妻損失3萬(wàn)元，駁回阿強(qiáng)夫妻其他訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法：

按照民法典有關(guān)規(guī)定，合同履行應(yīng)遵守全面履行、誠(chéng)信履行原則。開(kāi)發(fā)商對(duì)于預(yù)售商品房“不利因素”如實(shí)告知義務(wù)是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。對(duì)于項(xiàng)目外不利因素、項(xiàng)目?jī)?nèi)不利因素以及戶型設(shè)計(jì)不利因素，開(kāi)發(fā)商均應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則予以告知，告知的范圍和程度應(yīng)在合理范圍內(nèi)。項(xiàng)目外的不利因素（如會(huì)對(duì)小區(qū)產(chǎn)生一定噪音、異味、環(huán)境污染、輻射等風(fēng)險(xiǎn)因素），相比購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商對(duì)信息掌握程度不具有明顯信息優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)在銷售案場(chǎng)展示區(qū)的明顯位置進(jìn)行立牌公示或在沙盤中標(biāo)明。項(xiàng)目?jī)?nèi)的不利因素以及戶型設(shè)計(jì)不利因素，開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者，相比購(gòu)房者，具有明顯的信息優(yōu)勢(shì)，應(yīng)將這些直接或間接影響商品房?jī)r(jià)值以及買受人生活的不利因素通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議等書面形式明確告知。